作者：梁禮麟
近期，京華城容積獎勵爭議引發社會廣泛關注，讓我們重新審視現行容積獎勵法規的適用範圍與行政裁量權，以及其對居住正義的影響。本文將探討現行法規的不足之處，並提出政策調整方向，以實現更廣泛的社會公益與居住正義。
目錄
現行法規檢討
都市更新條例
《都市更新條例》中的容積獎勵制度旨在「鼓勵都市更新，通過提升容積率來促進都市發展」。該制度的核心在於為建商提供額外的容積率，以提升建案的經濟效益，從而吸引更多資金投入更新專案。容積獎勵的應用範圍包括設計、智慧建築設計、耐震設計標章等，這些措施不僅提升建築品質，也推動都市永續發展。然而，容積獎勵的幅度並非無限上綱，而是有一定的限制，以避免過度開發對都市整體發展造成負面影響。
臺北市都市更新建築容積獎勵辦法
《臺北市都市更新建築容積獎勵辦法》是對中央《都市更新條例》的細化和補充，專門針對臺北市的都市更新專案進行量身訂做。該辦法強調了公共設施貢獻和環境保護措施在容積獎勵中的重要性，但其適用範圍僅限於都市更新或危老重建等項目。這樣的制度確保了都市更新專案的社會回饋及都市環境的改善。然而，市府業務局在行政裁量權的使用上可能存在過度的情況，值得進一步討論和監管。
都市計畫法
《都市計畫法》第24條和第39條規定了土地使用區域內的容積率及其調整方法，旨在控制都市發展密度並避免過度開發。雖然該法提供了調整容積率的彈性，但對於非都市更新項目而言，要變更容積率相對困難，因為都市計畫的變更牽涉到許多程序和利害關係人的協調。
公設價值的多元性
多元價值分析
公共設施（公設）的價值多元且具有不同的層面。不同類型的公設對不同族群的吸引力不一，應根據住戶需求來訂定。因此，在規劃公設時，應避免一味追求高佔比，而是注重提升公設的實用性和使用率。
政策調整建議
為解決公設比過高的問題，政府應彈性調整建築法規，避免過於僵化。應限制公設佔比，明確虛坪與實坪的定義，並加強宣導，避免消費者誤解。同時，注重公設的品質，確保其設計、施工及維護符合一定標準。公設不僅是硬體設施，更是社區營造的重要元素，政府應鼓勵社區居民共同參與公設的創新和管理。
在ESG（環境、社會、治理）觀點下，未來住宅的設計趨勢是節能減碳與多元化。住戶更注重居住品質和生活方式，智慧社區的概念將越來越受到重視。公設的設計應融入更多智慧化元素，共享經濟的概念也可能改變人們對公設的利用方式。
實現居住正義的住宅優惠政策
容積率獎勵
針對收入較低的族群和新婚家庭，政府可以通過提高容積率獎勵來促進社會住宅的供應。具體而言，政府可給予建商興建社會住宅較高的容積獎勵作為回報，條件是建商必須將一定比例的住宅以較低價格出售或出租給收入較低的年輕家庭。
租金補貼與稅收減免
除了容積率獎勵，政府還可通過提供租金補貼或稅收減免，降低年輕人和新婚家庭的居住成本，從而實現更廣泛的居住正義。
從公共財的角度出發
政府應確保住宅供應符合全民社會的需求，不僅滿足市場需求，還應照顧收入較低的年輕人或弱勢族群以及新婚家庭的居住需求。提高容積率作為政策工具，必須與其他措施結合，對建商和相關開發者的作業進行監管及激勵，確保政策真正轉化為對目標群體有利的結果。
行政裁量與法規修訂的可行性分析
行政裁量的挑戰
現行法規在適用容積獎勵時，涉及較多的行政裁量空間。過大的裁量可能導致法解釋空間過大，民眾難以預測申請結果，造成投資上的不確定性，也容易產生利益輸送或圖利特定人士的疑慮，影響政府公信力。在不同的主管機關下，可能會有不同的解釋標準，導致審查流程複雜、耗時，影響行政效率。
為減少行政裁量的爭議，法規修訂應明確界定容積獎勵的適用條件和標準，避免空白授權，將抽象概念具體化。例如，以綠建築標章等級、節能減碳成效等量化指標評估，避免過度依賴行政解釋。可在《都市計畫法》或《都市更新條例》中加入具體的量化指標，建立透明、客觀的審核流程，明確各項指標的權重，並公開審查結果。
法規修訂的可行性
現行法規主要針對都市更新設計，雖有助於區域更新和改善，但對年輕人和收入較低家庭並無直接幫助。針對年輕人、新婚家庭等特定群體的住宅優惠政策未能充分體現在現行容積獎勵法規中。
修訂法規，將容積獎勵的適用範圍擴大至非都市更新地區，特別針對年輕人、新婚家庭等特定群體設立專門的容積獎勵措施，可通過修訂《都市更新條例》或制定專門的《青年住房支持法》實現，這是邁向居住正義的重要一步。
在強化參與機制方面，持續啟動專家學者諮詢委員會提供專業意見，並讓民眾參與容積獎勵方案的規劃與審查，增加透明度。同時，需提供明確的申訴管道，保障申請人權益，並定期檢討法規，適時修正，以因應社會變遷與技術發展。
結論
隨著少子化和人口成長趨勢的改變，現行法規中的一些指標（如每人居住樓地板面積標準）導致實際居住面積減少，已不再適應現狀。為實現居住正義，政府介入已成必要。
透過法規的有效配套，如限制公設佔比、提供租金補貼、稅收減免及增加公共財容積獎勵，以偏向中低收入及年輕族群，並通過法令及監管機制的行政介入，確保這些政策真正造福需要的族群，可在住宅需求高的地區有效緩解房價上漲壓力。
然而，這些措施需與其他政策工具結合。政府的重要角色在於制定合理的政策框架，並有效執行與監管，確保市場供應的住宅符合公共利益，實現居住正義。
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